En más de 20 años de ejercicio profesional, he visto el mismo error repetirse una y otra vez: la gente firma antes de revisar.
Comprar un inmueble es probablemente la decisión financiera más importante que tomará en su vida. Y sin embargo, la mayoría de compradores en Ecuador dedican más tiempo a elegir el color de las paredes que a verificar el estado jurídico del bien que están adquiriendo.
El error: confiar en que "el vendedor es de confianza"
El problema más frecuente no es la mala fe del vendedor — es la ignorancia compartida. Muchos vendedores genuinamente no saben que su inmueble tiene un problema legal. Y muchos compradores no saben que deben preguntar.
1 — Gravámenes e hipotecas no declaradas
Un inmueble puede tener hipotecas, embargos, prohibiciones de enajenar o medidas cautelares inscritas en el Registro de la Propiedad. Si compra un bien con una hipoteca vigente, usted podría quedar vinculado a esa deuda aunque nadie se lo haya dicho.
La solución: solicitar un certificado de gravámenes actualizado en el Registro de la Propiedad antes de firmar cualquier documento. Este trámite cuesta menos de $20 y puede salvarle de un problema de decenas de miles de dólares.
2 — Historial de dominio con problemas
El historial de dominio muestra todas las transferencias del inmueble desde su origen. Una transferencia irregular en el pasado puede generar acciones legales que afecten su título, incluso años después de su compra.
La solución: un abogado debe revisar el historial completo, no solo la última escritura. Esta revisión es la base del due diligence inmobiliario y es lo primero que hacemos en AKUERDOS antes de recomendar cualquier compra.
3 — Promesas de compraventa sin respaldo
En Ecuador es muy común que el proceso empiece con una promesa de compraventa y un anticipo. Si esa promesa no está bien redactada o no tiene cláusulas de incumplimiento claras, recuperar el anticipo puede ser un proceso largo y costoso.
La solución: nunca firme una promesa de compraventa sin revisión jurídica previa. El costo de revisar ese documento es mínimo comparado con el anticipo que está entregando.
4 — Inmuebles con herederos que no han firmado
Es frecuente encontrar inmuebles que pertenecen a una sucesión no tramitada. El vendedor dice ser el propietario, pero en el Registro consta el nombre del padre fallecido hace años. Sin que todos los herederos participen en la transferencia, la escritura puede ser impugnable.
La solución: verificar que quien vende tiene título limpio y vigente a su nombre, o que cuenta con poder notarial válido de todos los copropietarios o herederos debidamente protocolizado.
5 — Construcciones sin permisos municipales
Comprar una casa con ampliaciones o construcciones sin permiso municipal puede traer complicaciones al momento de vender en el futuro, al tramitar una hipoteca bancaria, o en procesos de regulación urbana conforme al COOTAD.
La solución: solicitar el informe de regulación metropolitana o municipal y verificar que la construcción existente corresponde a los permisos aprobados.
¿Qué es el due diligence inmobiliario?
Es la revisión legal completa que se hace antes de comprar un inmueble. Incluye: certificado de gravámenes, historial de dominio, verificación de áreas y linderos, revisión de permisos municipales, confirmación de que no existen litigios pendientes y análisis del contrato o promesa de compraventa.
En AKUERDOS lo hacemos antes de que usted firme. No después.
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Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal. La legislación puede cambiar. Para su caso específico consulte con un abogado calificado.
Santiago Orbe Cajiao
Doctor en Jurisprudencia por la PUCE. Especialista en Dirección de Empresas por la UASB. Más de 20 años de experiencia en derecho privado y sector público. Fundador de AKUERDOS Soluciones Jurídicas, Quito, Ecuador. Matrícula CAP: 7407 | Foro: 17-2001-560.